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L'encadrement des loyers des baux d'habitation

L'encadrement des loyers des baux d'habitation

Le décret du 30 juillet 2014 n°2014-854 encadre le montant des loyers en cas de relocation ou de renouvellement d’un bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 entre le 1er août 2014 et le 31 juillet 2015.

Quelles communes ? Les logements visés sont ceux situés dans les zones d’urbanisation continue de plus de 50.000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande, entrainant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant.

Sont concernées les communes où s’applique la taxe sur les logements vacants faisant partie agglomérations suivantes : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch-Arcachon, Lille, Lyon, Marseille-Aix en Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.

Quels logements ? Le décret s’applique aux locaux faisant l’objet d’un renouvellement de bail ainsi qu’aux locaux vacants (logement inoccupés proposés à la location) mais ne pas aux logements faisant l’objet d’une première location ni aux logements inoccupés par un locataire depuis plus de 18 mois lesquels relèveront de l’encadrement du loyer initial qui pour l'instant n'est pas effectif.

Les meublés aussi bien que les logements nus sont concernés.

Quelle réévaluation ? S’agissant des locaux vacants, « lorsqu'un logement vacant fait l'objet d'une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire » (art. 3). Il peut seulement être indexé, sauf si une révision est intervenue au cours des douze mois qui précèdent la conclusion du nouveau contrat de location.

En cas de renouvellement du bail, l’exception à la limitation de la réévaluation ne s’applique que si le loyer est manifestement sous-évalué, la hausse étant plafonnée.

Il existe trois exceptions où le loyer peut être réévalué :

- le bailleur a réalisé depuis la conclusion du dernier contrat de location ou de son dernier renouvellement, des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence, portant sur les parties privatives ou communes d’un montant égal à la moitié de la dernière année de loyer, la hausse du loyer annuel ne pouvant alors excéder 15% du coût réel des travaux TTC, (article 3)

- le loyer appliqué au précédent locataire était manifestement sous-évalué, la hausse ne pouvant excéder la moitié de la différence entre le montant du loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire,  (article 3)

- le logement a fait l’objet depuis moins de 6 mois de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer, celui-ci pouvant être librement réévalué. (article 4 du Décret)

Ces dérogations ne sont pas applicables si le dernier loyer est supérieur au loyer de référence majoré, issu de l’encadrement légal de la loi ALUR.

Lorsque le loyer est manifestement sous-évalué, les logements comparables permettant de déterminer le loyer de référence doivent se situer dans le même groupe d’immeubles ou dans un groupe d’immeubles similaires et dans la même zone géographique (rue, dizaine de numéros où se situe l’immeuble, qualité et époque de construction de l’immeuble, étage et présence éventuelle d’un ascenseur, surface habitable, nombre de pièces, annexes, état d’équipement du logement, durée de présence du locataire, montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé).Ce décret s’articule avec le dispositif « durable » d’encadrement légal des loyers créé par la loi ALUR, qui s’appliquera dans les zones concernées de manière progressive.

Ces dispositions se combinent avec la loi du 6 juillet 1989 qui plafonne le loyer de base des logements mis en location à un loyer dit de « référence majoré » et prévoit une action spécifique en réévaluation du loyer.

[Note de l’auteur : Il ne s’agit pas d’une étude exhaustive de la réglementation applicable aux loyers et nous renvoyons pour de plus amples détails aux textes légaux et réglementaires applicables]

 

Publié le 21/10/2014

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